（亞洲經濟通訊社記者張偉成報導）通膨發威、刺激房地產買盤，今年房地產一級戰區的新竹地區特別明顯，近來建商竟然因為怕賣太便宜了，出現高樓層封盤、中低樓層漲價的「上封下漲」的現象，典型是建商惜售心態的反映。而這個現象主要出現生活機能佳、保值性高的新竹市，賣壓沈重的竹北市則較罕見，頭前溪兩岸的房市呈現北冷南熱。

近來因為油電雙漲，導致民眾出現通膨預期心理，使建商抓到話題炒作「買房抗通膨」的訴求，的確引起房市的陣陣漣漪。去年的房市急凍，今年開春才剛剛溶冰而已，沒有想到329檔期甫過，在政策催出通膨壓力之後，房地產市場似乎在這一瞬間冰山就莫名其妙地消失得無影無蹤，許多建商坦言：一時間還很不習慣。

行政院主計處的家庭收支調查中，新竹市、新竹縣的平均每戶可支配所得高居全國第二、三名，僅次於台北市。而據調查，今年第一季全台七大都會地區中，新竹的家戶購屋比也是名列前茅。由此可見，新竹人口袋深、購屋需求高，故對於這波通膨買盤反映明顯，可以說是其來有自，才會出現許多熱銷個案，四百多戶的建案預售都可以一天之內「秒殺」！

在新竹的市場面上，這一波房市買賣雙方交鋒的主要戲碼，的確是通膨預期心理所造成的。買方急於佈局房地產以免被通膨稀釋資產，而建商卻打算緩和去化速度，以免損失應有利潤或者低估成本墊高的變數。據深耕新竹市場20餘年的太睿建設董事長陳宏洲指出，社會M型化的結果，這波買氣以低價的首購產品最熱銷，另外高單價的豪宅因為保值，也有不少新竹在地的資產客一出手就連買好幾戶，顯然是著眼在資產佈局於房地產這種保值性商品。以新竹市場來說，因此竟出現「上封下漲」的現象。

所謂「上封下漲」現象，就是只要是順銷的個案，就紛紛採取高樓層的產品封盤不賣，而中低樓層的部份，則採取以放慢交易腳步為目的的漲價，每坪漲價由三千到一萬五不等，這種「銷控型調漲」的主要功能為銷售節奏的控管，建商想以時間來磨出最適合的定價策略。

據了解，新竹的個案中，有出現「上封下漲」現象的，包括美麗華建設號稱完銷的「東京中城」，每坪24~25萬，高樓層的少數餘屋封盤不賣、中低樓層餘屋調漲1.5萬；寶佳機構鴻築建設的「MM21」每坪16~18萬，最高的三層封盤、中低樓層調漲0.5萬；橋達建設的「玉品院」每坪也是24~25萬，高樓層、大坪數合併戶封盤、中低樓層漲0.3萬。在豪宅級的建案中，同樣是寶佳機構的佳鋐建設「峰華苑」，樓高24層，傳出18樓以上封盤，中低樓層每坪要調高5千元的風聲。而尚未進場的太睿建設「太睿國寶」，則尚未推出就一再修正定價策略，擔心年底動工後的原物料成本提高未計算到，因此陸續調整的未來售價大約有一萬元以上。

另外，豐邑建設的所有案子則全部封盤一個月，要等待這一波油電雙漲效應明朗化之後，才進行開盤銷售。而其他正在推案中的大型建商，例如親家建設、富宇建設的案子，雖未採取封盤的手段，但均有銷控型調漲，每坪漲價由三千到八千、一萬不等。

值得注意的是，上述有出現「上封下漲」現象的順銷建案，均以生活機能較佳、保值性強的新竹市中心區和新興開發區關埔重區為主，竹北市因房價這些年來已逐步墊高，再加上去年累積的案量太多造成賣壓沈重，建商的漲價動作相對來說比較保守。這也印證了新竹房市以頭前溪為界北冷南熱，新竹市火燙、竹北市盤整的格局。